Die Wohnungskrise ist weiterhin in aller Munde – so sehr, dass man sich womöglich beinahe gewöhnt hat an den Mangel an bezahlbaren Wohnungen, die zu hohen Baukosten, die scheinbar stetig steigenden Mieten?
Vor der Bundestagswahl 2025 hatte der wohnbund gemeinsam mit verbündeten Organisationen ein Positionspapier zur Boden- und Wohnungspolitik veröffentlicht. Nach der Konstituierung der schwarz-roten Koalitionsregierung nahmen wir mit dem Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB) Kontakt auf und konnten im Januar 2026 unsere Vorstellungen im Gespräch mit Staatssekretär Olaf Joachim erörtern. Hierbei wurde uns in Aussicht gestellt, dass wir bei der geplanten Evaluation der KfW-Genossenschaftsförderung (KfW-Programm 134) einbezogen würden.
Die amtierende Bundesregierung konzentriert ihr wohnungspolitisches Handeln bisher stark auf die (vermeintliche) Beschleunigung des Neubaus, wozu die im Herbst 2025 erfolgte Verabschiedung der als „Bauturbo“ betitelten befristeten Sonderregelung im Baugesetzbuch (§ 246e) zählt. Dessen Ansatz – potentiell jeglichen Wohnungsneubau durch Aussetzen der üblichen Verfahren der Bauleitplanung zu ermöglichen – wird von zahlreichen Umwelt- und Planungsfachverbänden kritisch gesehen (vgl. etwa die Stellungnahmen zum Gesetzgebungsvorhaben). Auch die geplante umfassendere Novelle des Baugesetzbuches, die mittlerweile als Referentenentwurf vorliegt, enthält in erster Linie Vorschläge, die als Beschleunigung und Vereinfachung des Bauleitplanverfahrens angepriesen werden.
Es erscheint jedoch fraglich, ob die Entschlackung von Genehmigungsverfahren – auch wenn diese in manchen Fällen tatsächlich zu langwierig sein mögen – den Mangel an bezahlbarem Wohnungsneubau maßgeblich beheben kann. Denn es gibt bekanntlich bereits einen erheblichen Überhang an Baugenehmigungen, die nicht umgesetzt werden, oftmals weil die geplanten Vorhaben durch die in den letzten Jahren massiv gestiegenen Baukosten und Zinsen unwirtschaftlich geworden sind – ein Problem, das auch bei neuen Projekte keine noch so schnelle Genehmigung aus der Welt schaffen wird.
Dies war auch ein zentrales Thema auf dem „Wohnungsbautag“ im März. In einer aufschlussreichen Präsentation der beigezogenen Fachleute wird u.a. aufgezeigt, wie durch die Inflation der Baupreise und deren „Hebelung“ durch die ebenfalls stark gestiegenen Zinssätze der resultierende Kapitaldienst als maßgeblicher Bestandteil der Kaltmiete von neu gebautem Wohnraum zwischen 2020 und 2025 sich auf in großstädtischen Lagen über 18 Euro nahezu verdoppelt hat. (Auch der Anstieg der Grundstückspreise spielt natürlich eine Rolle, doch in diesem Zeitabschnitt fiel dieser – anders als in den 2010er-Jahren – tatsächlich deutlich weniger stark aus als die Steigerung der Baukosten.) Diese „immobilienwirtschaftliche Grundrechnung“ gilt unter den Bedingungen des herrschenden Systems der Baufinanzierung im Normalfall auch für genossenschaftliche und andere gemeinwohlorientierte Anbieter.
Eine so große Lücke zwischen Neubau-Kostenmieten und dem, was für die meisten Haushalte bezahlbar wäre, stellt auch die gängigen Ansätze der Wohnraumförderung in Frage – sollte bei diesem Aufwand wirklich die nächste Runde des „Herunterförderns“ mit Sozialbindungen einsetzen, die nach wenigen Jahrzehnten wieder „auslaufen“? Zumal die genannten Zahlen auch noch nicht die aufgrund der jüngsten weltpolitischen Verwerfungen zu erwartenden weiteren Kostensteigerungen widerspiegeln. Es ist damit zu rechnen, dass der Zuwachs an neu gebauten Wohnungen in den nächsten Jahren eher weiter abnehmen wird, da die Mieter:innen- und Käufer:innen-Zielgruppe schlicht zu klein ist, für die solche Preise leistbar sind. Obwohl die somit nicht entstehenden Neubauten also für die meisten Wohnungssuchenden ohnehin zu teuer gewesen wären, dürfte dieser quantitative Rückgang die Wohnungsknappheit in nachgefragten städtischen Lagen insgesamt weiter verschärfen.
Gerade angesichts dieser enorm herausfordernden Lage beim Neubau sollte klar sein, dass die Lösung der Wohnungsversorgungskrise nicht nur dort zu suchen ist, sondern auch im Bestand – durch den Erhalt bestehender günstiger Mietwohnungsbestände und in einer Kultur des Umbauens und Umnutzens, die auch klimapolitisch geboten ist. Darauf hat anlässlich des „Wohnungsbautages“ die Vereinigung für Stadt-, Regional- und Landesplanung (SRL) hingewiesen. Insofern ist es zu begrüßen, dass durch die Novelle des Baugesetzbuches zumindest auch die kommunalen Vorkaufsrechte gestärkt bzw. in Erhaltungssatzungsgebieten nach ihrer De-facto-Aushebelung durch ein 2021 ergangenes Bundesverwaltungsgerichtsurteil endlich wiederhergestellt werden sollen. Es erscheinen jedoch nicht alle damit verbundenen Änderungsvorschläge vorbehaltlos unterstützenswert. Der wohnbund will sich – in Abstimmung mit Partnerorganisationen – mit der Novelle im weiteren Verlauf des Gesetzgebungsverfahrens kritisch befassen.
